住宅ローンの繰上返済はいつするとお得？効果と注意点

マイホームを購入し、毎月の住宅ローン支払いが始まると、「少しでも早く借金を減らしたい」「繰上返済をして総支払額を抑えたい」と考えるのが人情です。繰上返済は利息を大幅に削減できる非常に効果的な手段ですが、実は「ただ早くたくさん返せばいい」というわけではありません。実行するタイミングやローン控除との関係を無視すると、逆に手元の資金が不足したり損をしてしまったりすることもあります。今回は、繰上返済の正しいタイミングと知っておくべき注意点を解説します。

繰上返済の「2つの方法」の違いと効果

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があり、どちらかを選択する必要があります。

繰上返済の「時期」と「効果」のルール

繰上返済の効果を最大にするための基本的な鉄則は、**「できるだけ早く行うこと」**です。
借入残高が多く、残りの返済期間が長い返済初期ほど、元金の削減による将来の利息カット効果が長期間にわたり波及するためです。同じ100万円を繰り上げるにしても、ローン開始の5年目に実行するのと、25年目に実行するのとでは、節約できる利息総額に数倍の差が生じる場合があります。

住宅ローン控除（減税）期間中の注意点

最も注意しなければならないのが、税制上の優遇措置である「住宅ローン控除」との兼ね合いです。
住宅ローン控除は、各年末時点のローン借入残高の「0.7％」などが所得税・住民税から還付される制度です。